Мнение эксперта: финмониторинг мешает клиентам купить квартиру

О прогнозах на будущий год и особенностях на первичном рынке недвижимости Киева рассказал основатель компании KAN Development Игорь Никонов, предает СтройОбзор со ссылкой на minfin.com.ua

СИТУАЦИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ

Спрос и рост цен

Сейчас покупка жилья не сбавляет темпов, несмотря на рост цен. Такая ситуация происходит не только в Украине, но и в других странах мира.

«За последние два года центробанки напечатали миллиарда долларов и евро, и цены на недвижимость везде растут. Украина ничем не отличается - у нас растет и себестоимость строительства, и цены на жилье, но спрос не падает» - говорит Игорь Никонов.

Объемы ввода в эксплуатацию

Проблемой ввода в эксплуатацию готового жилья в этом году является уровень кризисного 2020 года. Причиной этого, как утверждает Игорь Никонов, могут быть отсутствие денег у застройщика на завершение проекта: «большинство застройщиков, предполагаю, 90% рассчитывают на деньги инвесторов. И если продажи идут нестабильно, они медленно и строят» - уточняет он.

Что будет влиять на стоимость квадратного метра

Строительные материалы

Их подорожание может влиять на изменения в цене «квадрата», но больше всего изменит дефицит. Так, сейчас стекло не просто подорожало, оно совсем исчезло с рынка, когда несколько заводов в Европе остановились на реконструкцию. Учитывая популярность этого материала, очереди на него большие и, соответственно, цена становится заоблачной.

Заработная плата

За последние два года она увеличилась примерно на 40%, и эта тенденция продолжается. Поэтому, учитывая даже на эти два фактора, недвижимость однозначно будет расти в цене, ориентировочно на 10-15% до конца года.

Украинцы хранят свои сбережения в недвижимости

«У нас в стране нет других инструментов для вложения денег. Нет рынка ценных бумаг, люди не разбираются в IT-технологиях, стартапах - тех направлениях, которые во всем мире генерируют деньги. А у нас развита недвижимость - это то, что люди понимают, могут потрогать руками. И, конечно, большую часть своих сбережений, а их немало, украинцы вкладывают сюда» - рассказывает Игорь Никонов.

Как изменит рынок недвижимости новая волна карантина

Одной из проблем является ограничение а передвижении: «Как ни крути, покупка недвижимости - пока не онлайн-операция. Это особенно чувствовалось в 2020 году. Человеку важно прийти, поговорить, увидеть, потрогать ... В 2021 году локдаун уже гораздо меньше влияние на мобильность людей. Зато украинцы пересмотрели требования к недвижимости» - объясняет Никонов.

Эти требования, прежде всего, коснулись в наличии балконов и развитой инфраструктуры в пешей доступности.

«Уверен, тема - «я хочу жить там, где работаю» - приведет и к увеличению количества арендного жилья. Спрос на квартиры будет смещаться в сторону ни конечных покупателей, а инвесторов» - подытожил Игорь Никонов.

ИНВЕСТИЦИИ

В инвестиции важен проект, его класс, локация, а также то, на каком этапе входит инвестор.

«Хорошая инвестиция - это когда вы покупаете актив, который затем растет в цене. Будет ли завтра рост спроса на качественную недвижимость в Киеве? Уверен, что будет. Кроме того, вы всегда сможете рассчитывать на получение пассивного дохода. Бизнес на аренде жилья в Киеве достаточно стабилен и риски здесь минимальны» - объясняет Игорь Никонов.

Доход

В среднем доход инвестора может составлять от 15% до 40%, но есть проекты, которые приносят и 60%, и 70%. Правда, из-за последних изменений в законодательстве, не факт, что такая доходность будет возможной в дальнейшем.

«Что касается  покупки недвижимости для сдачи в аренду, то на этом реально зарабатывать 10-11% годовых» - уточняет Игорь Никонов.

Покупка недвижимости в инвестиционных целях

Как говорит Игорь Никонов, среди клиентов KAN Development такой процент мал -10%.

«Преимущественно люди покупают для себя. Наши проекты выгодно отличаются качеством и инфраструктурой, которую, кстати, мы строим сразу. За счет этого у нас и цена квадратного метра может быть немного дороже. Считаю, что инвестировать в качественную недвижимость в Киеве никогда не поздно, но и откладывать этот момент при наличии средств на руках не имеет смысла» - рассказывает он.

Себетоимость «квадрата» в KAN Development

Составляет более $ 1100. Если добавить инфраструктурные объекты, школы, детские сады, которые не являются бизнесом – станет намного выше.

«Мы, конечно, строим и на деньги покупателей в том числе, но, если инвесторы не идут - это некритично. Под каждый проект у нас сформированы резервы. Интересно, что многие ждут старта наших проектов, у нас формируются целые листы ожидания. Клиенты хотят купить жилье на котловане и предполагают, что первенство даст им право на дополнительную скидку. Мы действительно повышаем цены по мере продвижения строительства объекта, но очень дешевых цен, чтобы быстро привлечь покупателя, не даем. Мы не демпингуем, чтобы начать строительство, у нас есть свои средства» - рассказывает о работе своей компании Никонов.

Ипотека

«Ипотека у нас в стране работает всего на 2-3%. Вся проблема в регуляции. Банки могут предоставлять кредит только на жилье, введенное в эксплуатацию. Но цена на него тогда уже максимальная, людям невыгодно, они хотят купить на котловане. Поэтому покупатели активно пользуются рассрочками девелоперов. Мы даем рассрочку до 10 лет и фактически это ничем не отличается от банковского кредита. Мы берем эту недвижимость в залог, но человек может спокойно им пользоваться и в ней жить еще до полной выплаты» - объясняет Игорь Никонов.

Покупка в рассрочку

Беспроцентная рассрочка.

«50-60% клиентов берут рассрочку до ввода в эксплуатацию. Она беспроцентная. Нужно сделать первый взнос, например, 30%, и затем равными частями выплачивать до момента ввода в эксплуатацию» - говорит Никонов.

Рассрочка до 10 лет

В этом случае ставка стартует от 8% годовых. Но, как правило, чтобы не платить эти проценты, клиенты KAN Development выплачивают сумму полностью в среднем за три года.

ЗАКОНЫ

Закон о финмониторинге

«Для многих покупателей финмониторинге действительно стал проблемой при покупке недвижимости. Случаи, когда клиенты не могут подтвердить официальные доходы, довольно часты. Бывает и так, когда мы не можем ничем помочь. Например, если у клиента нет вообще никаких официальных доходов, он не может купить квартиру. Это, конечно, большая проблема для отрасли и экономики, люди не запускают деньги в оборот. Вообще я считаю, что наше государство не имеет права спрашивать, откуда у человека деньги, пока не было всеобщего обязательного нулевого декларирования» - рассказывает Игорь Никонов.

Законопроект 5600

Теперь закон предусматривает, что при третьем и последующих продажах 18% нужно будет платить не со всей суммы сделки, как планировалось ранее, а с разницы между ценой покупки и продажи. Но даже такая норма негативно скажется на спросе.

«Некоторые инвесторы покупают на котловане по 5-10 квартир, потом их перепродают и зарабатывают на этом, платят 6% с оборота. По большому счету, если квартира недорогая, то это эквивалентно 18% от разницы между покупкой и продажей. Если дорога, то заработок, конечно, уменьшается. Но если бы налог ввели, как планировали изначально, это бы сильно ударило по отрасли. Для Киева катастрофы не было, просто меньше стали бы строить. А вот регионы закрылись бы вообще» - уточняет Никонов.

ПРОГНОЗЫ

Игорь Никонов считает, что и спрос и цены в дальнейшем будут расти: Спрос растет. Люди начали зарабатывать деньги, причем не только в мегаполисе, но и в регионах. … Что касается цен, то они, конечно, будут расти. Но вместе с тем будет увеличиваться и себестоимость строительства, и заработные платы. Это инфляция, и она намного больше, чем мы себе представляем. Пока в мире включен печатный станок, деньги, лежащие в банке или под матрасом, обесцениваться. И сегодня сидеть с деньгами на руках - это величайшая глупость, нужно инвестировать в активы» - подытожил он.